[스크랩] 알아두면 유익한 부동산 세무상식 15선 - 하나!!

부동산의 양도와 취득시기

과세 기준일이 되는 취득 및 양도시기는 보유기간산정이나, 기준시가 적용 등 양도 소득세 결정에 결정적인 역할을 한다. 그리고 특정한 자산의 양도시기는 취득자의 취득시기가 된다. 양도소득세 산정 시 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이다.

상속세의 시효소멸

상속세는 신고납부기한이 경과하는 날의 다음날로부터 시작하여 10년이 지나면 소멸 시효가 완성되어 상속세를 부과할 수 없게 된다.
그러나 사기, 기타 부정행위로서 상속·증여세를 포탈하거나 환급·공제 받는 경우와 무신고, 허위신고, 누락신고의 경우에는 15년이 지나야 소멸시효가 완성된다.

이 경우에 신고납부기한은 상속개시일로 부터 6개월 이내이며, 다만 상속인이 외국에 주소를 둔 때에는 9개월 이내이다.
※ 상속인이 외국에 주소를 둔 때라 함은 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우를 말한다.


달라진 부동산 양도세제도, 자진 신고해야...

올해 양도소득세와 관련된 제도가 크게 바뀌었다. 가장 큰 변동 사항은 "`신고납세제도"로 전환과 고급주택 양도시 실지거래가액을 적용해 과세를 한다는 점이다. 양도소득세제의 구체적인 변동 내용과 고급주택의 과세 범위에 대해 살펴보자. 신고납세제도 지난해까지 부동산 등을 팔 때는 이에 대한 양도소득세는 과세관청의 부과처분에 의하여 그 납부될 세액이 확정됐다. 그러나 올해부터는 파는 사람이 스스로가 부동산 과세표준과 세액을 신고해야 한다. 만약 신고나 납부가 없거나 신고 등을 했지만 과소신고, 납부 또는 허위신고를 한 사람에 대해서는 과세관청이 직권조사를 통해 과세액을 결정 또는 바꿔서 고지 처분하게 된다. 양도세 제도가 전환되면서 부수적으로 다른 제도들도 변경됐다. - 국세환급가산금 기산일 변경 세금을 실제보다 많이 납부한 경우 지난해까지는 과세 당국이 양도세를 결정한 다음 날부터 환금세금에 대한 가산금을 계산해 주었다. 그러나 올해부터는 법정 신고 기일부터 30일이 경과하는 때부터 환급지급을 결정한 날까지 계산해 지급한다. 이 때 과다 납부한 세액에 더해 하루 0.03%, 연간 10.95%를 환급 가산금으로 돌려준다. - 납부 불성실가산세 중과 자진 신고이니 만큼 세금 납부와 관련해 납세자 의무가 커져 가산세부담도 늘어났다. 작년까지는 적게 낸 세액의 10%만 부담하면 되었으나 올해부터는 하루 0.05%, 연간 18.25%를 부담해야 한다. - 수시 부과결정제도의 변경 과세당국에 의한 수시 부과결정제도도 변경됐다. 지난해까지 부동산을 판 후 예정신고기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)까지 탈세의 가능성이 있어도 수시 부과결정을 할 수 없었다. 하지만 올해부터는 부동산을 판 사람이 양도대금이나 보유재산을 숨길경우를 감안해 예정신고기한 전이라도 수시 과세를 할 수 있다.   고급주택부동산에 대한 양도소득세 부동산 양도세는 원칙적으로 기준시가에 의하여 신고납부한다. 그런데 지난해 9월부터 고급주택의 경우 실지 거래가액을 기준으로 한 과세로 변경됐다. 따라서 실거래 금액이 기준시가보다 큰 것이 일반적이어서 양도세 부담이 커진 셈이다. 이러한 고급주택의 범위를 보자. - 단독주택의 경우 주택분 취득세 시가표준액이 2천만원 이상이고 주택연면적이 264제곱미터(약 80평) 이상 또는 부수토지면적이 495제곱미터(약 150평) 이상인 경우로 주택과 토지의 전체 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 주택. - 공동주택의 경우 아파트, 연립, 다세대, 다가구(단독주택으로 간주되는 경우는 제외)인 경우로 주거 전용면적이 165제곱미터(약 50평)이상으로 그 실제 양도가액이 6억원을 초과하는 공동주택. ※ 위에 있는 단독 또는 공동주택에 해당하지 않더라도 주거전용 엘리베이터, 에스컬레이터 혹은 67제곱미터(약 20평) 이상의 수영장이 설치된 주택. - 3년이상 보유한 주택이더라도 고급 주택은 양도세 과세 보통 주택은 3년 이상 보유한 경우라면 양도세를 면제받는다. 그러나 고급주택의 경우는 집을 팔 때 언제나 양도신고 대상이 되고 거래 내역에 따라서 양도세를 물어야 한다. 특히 이 때 고급주택의 범위가 특별시, 광역시, 수도권 인근 위성도시 등과 나머지 지역에 따라 크게 다르므로 이를 주의 깊게 살펴봐야 한다. 특별시, 광역시, 수도권 인근 위성도시에 위치한 고급주택은 단독주택의 경우 주택연면적이 264제곱미터(약 80평) 이상 또는 부수 토지면적이 495제곱미터(약 150평) 이상이어야 한다. 공동주택의 경우는 주거 전용면적이 165제곱미터(약 50평) 이상이어야 한다. 읍,면 지역과 수도권 이외 도시지역은 위 조건들과 동시에 실제 양도가액이 6억원 이상인 조건을 충족시켜야 한다. - 취득세 5배 중과세되는 고급주택 집을 살 때 부과되는 취득세가 중과되는 고급주택의 범위는 약간 완화되었다. 적재하중 200킬로그램 이하 엘리베이터가 있는 단독주택과 복층형인 공동주택의 경우 전용면적이 약 83평 이하인 것은 제외된다. 취득세 중과 대상 고급주택의 범위에 속하면 세율이 일반 세율의 5배인 10%가 적용된다. 적재하중 200킬로그램 이하 전용 엘리베이터가 있는 단독주택과 복층형인 공동주택의 경우 전용면적이 약 83평 이하인 것은 제외된다.

부동산 등의 취득에 소요된 자금출처 조사

- 부동산이나 주식의 취득 시 또는 신규 개업 시 에는 증여세 문제를 생각해 보셔야 합니다. 연소자 등 직업 또는 연령 등에 비추어 자기 스스로 재산 또는 개업자금을 취득 ·출자할 능력이 없다고 판단되는 경우에는 자금출처 조사를 받게 되고 자금출처 조사결과 증여사실이 확인되면 증여세를 물어야 되기 때문입니다. - 구체적으로 다음과 같은 경우에 자금출처 조사를 받습니다. 재산취득 또는 신규개업한 사람의 당해연도와 직전 5년간의 소득상황과 자산양도 ·취득상황 등을 전산분석한 후 자금출처 부족자를 전산출력하여 취득 ·출자 능력 여부를 사전 검토하게 됩니다. 사전 검토 결과 증여혐의가 있는 자에 대하여는 조사대상자로 선정하여 조사하게 됩니다. - 재산 증여사실이 밝혀지면 무거운 세금부담이 따르게 됩니다. 미성년자 등에게 재산을 이전하는 등 증여의 혐의가 있는 경우에는 단순한 서면확인 이 아닌 사실상의 자금출처와 흐름을 철저히 조사하여 누락된 세금을 부과하게 되며, 재산의 증여행위에 대하여는 증여재산가액에 대하여 최저 10%에서 최고50%에 해당하는 증여세의 부담이 따르고,자진신고 및 납부를 하지 않으면 납부할 세금의 최고 40%까지 가산세를 더 물게 됩니다.

양도소득세가 과세되는 자산은?

- 집이나 토지 등 부동산을 팔때에는 세금문제를 먼저 생각하셔야 생활설계에 도움이 되며 나중에 세금때문에 당황하는 일이 없게 됩니다. 부동산 양도란 매매,교환, 현물출자 등에 의해 부동산이 타인에게 유상으로 이전되는 것을 말합니다. 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데,조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 면제하는 경우가 있으므로,비과세 요건을 알아두고 그 요건에 맞춰 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다. - 양도소득세가 과세되는 자산은? 토지 또는 건물 지상권,전세권 또는 등기된 부동산 임차권 아파트 당첨권과 같은 부동산을 취득할 수 있는 권리 비상장법인의 주식 또는 출자지분총 발행주식의 3%이상 또는 시가총액 기준 100억 이상의 상장주식(협회등록법인의 주식)을 소유한 대주주(특수관계자 포함)가 양도하는 주식 부동산이 자산총액의 50%이상인 법인의 과점주주의 주식,법인의 자산총액 중 부동산이 80%이상인 법인으로서 골프장 ·스키장 ·휴양콘도미니엄 ·전문휴양시설업을 영위하는 법인의 주식 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 골프장 이용권과 같은 특정시설물이용권 또는 회원권 등이 있습니다.

출처 : 전국 공인중개사 & 수험생 협의회

글쓴이 : 삐삐걸-이현주 원글보기

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