[스크랩] 알아두면 유익한 부동산 세무상식 15선 - 둘!!

1세대 1주택으로서 양도소득세가 과세되지 않는 경우

1 세대가 국내에 1 주택을 소유하고 3년이상 소유한 후 팔았을 때 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택이란,생계를 같이하는 한 세대가 국내에서 한채의 주택을 3년 이상 소유한 경우를 말합니다. - 이때 주택에 딸린 토지가 도시계획 구역 안에 있으면 주택 정착면적(수평 연면적)의 5배까지,도시계획 구역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다. - 세대의 판정은 주민등록표에 따름을 원칙으로 하되 주민등록이 사실과 다른 경우에는 그 실질내용에 따릅니다. 다음의 경우에는 3년 이상 소유하지 않아도 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 취학,1 년 이상 질병의 요양,근무상의 형편으로 세대원 모두가 다른 시 · 군으로 퇴거하고 1년 이상 거주한 주택을 팔 때 - 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때 - 도시재개발사업에 참여한 조합원이 재개발아파트로 이사를 하기 위해 재개발 사업기간 중 일시 취득하여 살던 집을 팔때 - 임대주택법에 의한 임대주택을 임차하여 살다가 분양받아 임차일 이후 5년 이상 거주하고 팔 때 - '99.1.1 ?12.31 사이에 매매계약을 체결하고 취득하는 주택이나,자기가 건설하는 주택의 경우에 당해 주택을 1년 이상 소유하고 팔 때 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하여야 합니다. - 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 파는 이른바 '미등기전매 '는 양도소득세를 물게 됩니다. 이때는 양도차익의 65%에 해당되는 가장 무거운 세금을 내게 됩니다. · 그러나 건축법에 의한 허가를 받지 않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물은 미등기전매의 경우로 보지 않으므로 그것이 1세대 1주택에해당되면 세금을 물지 않게 됩니다. - 고급주택에 해당되면 양도소득세를 물게 됩니다. ※ 고급주택이라 함은 다음에 해당하는 경우를 말합니다. 단독주택:지방세법상 주택의 과세시가표준액이 2천만원 이상이고 판 값이 실거래금액 6억원 이상으로서 주택의 연면적(지하실 주택포함)이 264 ㎡(80평)이상이거나 토지의 연면적이 495 ㎡(150평) 이상인것 공동주택:주택의 전용면적(지하실 주택포함)이 165 ㎡(50평)이상이고 판값이 실거래금액 6억원이상인 것 기타:엘리베이터,에스컬레이터 또는 67 ㎡(20평)이상의 수영장이 있는 주택 아파트 당첨권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당되므로 이것을 팔았을 때에는 양도소득세 과세대상이 되며,이 경우 양도 및 취득가액 모두 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하게 됩니다. - 콘도미니엄과 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 언제 팔아도 양도소득세 과세대상이 됩니다. 1 세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 내지 않습니다. 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될때 - 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 2년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때 - 1주택 보유자가 피상속인이 상속개시 당시 보유하던 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 상속받은 주택을 팔 때에는 양도시기에 관계없이 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 여러 주택을 가진 사람이 사망하여 상속인이 협의분할에 의해 주택을 1채씩 상속 받은 경우에는 피상속인(재산을 물려준 사람)을 기준으로 하여 소유기간이 가장 긴 1주택만 양도소득세가 과세되지 않습니다. 한 울타리 안에서 두 채의 집이 있을 때 - 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.(단,고급주택의 범위에 해당되는 경우에는 과세) 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때 - 양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나,집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 때 - 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친후,그 합친 날로부터 2년 이내에 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 결혼으로 2채의 집이 될 때 - 각각 1주택을 소유한 남 ·녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된후,결혼한 날로부터 2년 이내에 그중 1주택을 양도하는 경우에는 양도일을 기준으로 하여 양도주택을 3년 이상 보유하였으면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 농어촌 주택을 포함하여 두채의 집을 갖게 될 때 - 1 주택을 소유한 자가 서울 ·인천 ·경기도를 제외한 읍 ·면지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 될 때에는 농어촌 주택외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유 하다가 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다. ※ 농어촌 주택이라 함은 다음과 같은 경우를 말합니다. - 상속주택:피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 - 이농주택:영농,어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택 - 귀농주택:영농 또는 어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 300평 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택 (대지면적 200평 내외)   이밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클때 - 1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택을 팔았을 때,주택면적이 점포면적 보다 더 크면 그 건물 전체를 주택으로 보아 양도소득세가 해당되지 않습니다. 그러나 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 양도소득세가 해당되지 않고,나머지 점포부분은 양도소득세가 과세됩니다. 도시재개발사업으로 당초 조합원이 새로이 취득한 아파트를 팔았을 때 (주택건설 촉진법에 의한 재건축사업 포함) - 1 세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사업 시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된 후 이를 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.그러나 아파트가 완공되기 전에 아파트 입주권(이른바 딱지)을 팔았을 때에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다. (단,관리처분인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택인 것에 한함) - 1세대 1주택 요건에 해당하는 기존주택을 관리처분인가일 후 양도하는 경우로서 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에도 1세대 1주택으로 비과세 됩니다. 3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러사람이 공동으로 소유(예:부부가 공동으로 소유)하다가 팔 때 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

 

기타 양도소득세가 감면되는 경우

장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 장기임대주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됩니다. 장기임대주택이란? - 장기임대주택이란 개인 또는 임대주택사업자인 법인이 국민주택규모 이하의 주택(25.7평 이하)과 건물 연면적의 2배 이내의 부수토지를 소유 하면서 타인에게 5년 이상 장기적으로 임대한 주택을 말하며 공동주택에 해당하는 다세대 주택이나 다가구주택도 가구별로 국민주택규모 이하인 경우에는 해당됩니다. - 따라서 국민주택규모를 초과하는 주택이나 건물 연면적의 2배를 초과하는 부수토지는 5년 이상 임대하였다 하더라도 조세특례제한법에서 정하는 장기임대주택에는 해당하지 않습니다. 감면 대상자 - 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자 ·내국법인 임대주택의 종류에 따라 감면비율이 다릅니다. 국민주택규모(25.7평)이하의 주택과 부수토지가 건물 연면적의 2배 이내인 주택을 5년 이상 장기임대한 경우에는 주택의 유형에 따라 감면율이 다음과 같이 적용됩니다. - '86.1.1 이후 신축된 주택이나 85.12.31 이전에 신축된 공동주택으로서 86.1.1현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50%를 감면하고,10년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 100%감면됩니다. - 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대주택법상 건설임대주택과 임대사업자가 임대를 목적으로 매입하여 임대하는 매입임대주택으로서 95.1.1이후 취득시 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100%를 감면합니다. ※ 임대주택법에 의한 임대사업자 5호 이상의 주택을 임대하기 위하여 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 지방 자치 단체에 주택 임대사업자로 등록한 자 양도소득세 감면을 받으려면 다음과 같은 신고 절차를 밟아야 합니다. 임대주택의 신고 - 임대주택을 5년 이상 임대하려는 내국인은 주택 임대를 개시한 날로부터 3개월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 합니다. - 주택임대신고서를 제출하지 않은 경우에는 추후 당해 임대주택에 대한 양도 소득세 감면 여부와 관련한 주택의 임대사실을 확인하는 경우 임대사실을 확인할 수 있는 명백한 증빙이 없어 감면받지 못하는 경우가 발생될 수 있으므로 반드시 5호 이상의 주택임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 신고하여햐 합니다. 임대주택을 양도한 후의 세액면제 신청 - 5년 이상 주택을 임대하다가 당해 주택을 양도한 경우에는 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 다음의 서류를 첨부하여 세액면제 신청서를 주소지 관할세무서장에게 제출 하여야 합니다. - 첨부서류 · 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자 등록증 · 임대차계약서 사본 · 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증 사본 · 임대주택의 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장 등본 임대주택 기간의 계산 - 주택임대기간의 계산은 5호 이상의 주택임대를 개시한 날로부터 계산하며 이때 임대를 개시한 날이라 함은 임차인이 당해 임대주택에 입주한 날이며,기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내인 경우에는 그 기간을 합산합니다. - 피상속인의 임대주택을 상속으로 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산합니다. - 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니합니다. 장기임대주택은 1 세대 1 주택 비과세 판정시 영향을 미치치 않습니다. 납세자가 소유하던 주택을 양도하는 경우의 1세대 1주택 비과세 여부 판정시 주택임대 신고서에 의하여 장기임대주택으로 신고된 주택은 납세자의 소유주택으로 보지 아니하므로 1세대 1주택 비과세 판정시 아무런 영향이 없습니다. 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 98.5.22 ?99.6.30(국민주택 규모이하 99.12.31 까지)기간중에 신축한 주택 또는 주택건설사업자부터 최초로 분양받은 주택(동기간중 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함)을 5년이내 양도하는 경우 양도소득세를 면제합니다. 5년이후 양도하는 경우에도 최초 5년간 발생한 양도소득금액을 과세대상 양도소득금액에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다. 고급주택은 감면대상에서 제외됩니다. 신축주택은 1세대 1주택 판정시 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 신축 임대주택에 대한 양도소득세 감면 99.8.20이후 신축된 국민주택을 1호 이상 취득하여 총 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대 후 양도시 양도소득세가 면제됩니다. 신축임대주택은 1세대 1주택 판정시 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 10년 이상 경영한 목장의 이전에 대한 양도소득세 등의 감면 거주자 또는 내국법인이 10년 이상 계속하여 경영한 목장을 이전할 목적으로 토지 등을 양도하므로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 등의 100분의 50을 감면 받을 수 있습니다. 양도소득세 등을 감면받기 위해서는 양도일이 속하는 연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출하여야 합니다. 양도소득세 등을 감면받은 내국인이 신목장 부지를 확보하고,사업을 개시한 날로부터 2년 이내에 구목장을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 사업연도의 과세표준신고와 함께 신목장 목축명세서와 구목장 목축명세서를 제출하여야 합니다. 5년 이상 가동한 공장의 이전에 대한 양도소득세 등의 감면 개인이 5년 이상 계속하여 가동한 공장을 이전할 목적으로 토지 등을 양도하므로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 50을 감면 받거나 과세이연을 받을 수 있습니다. - 50%감면:구공장의 토지등의 양도가액으로 신공장의 기계장치를 취득하는 경우 - 과세이연:구공장의 토지 등의 양도가액으로 신공장의 대지 및 건물을 취득하는 경우 구공장을 먼저 양도하고 공장을 이전하는 경우 - 공장을 신설하는 때에는 구공장의 양도일부터 3년 이내에 준공하여 사업을 개시하여야 하며 - 기존공장을 취득하는 때에는 구공장의 양도일부터 1년 이내에 공장을 취득하여 사업을 개시하여야 합니다. 그리고 구공장을 양도하기 전에 공장을 이전하는 경우에는 공장을 이전하여 사업을 개시한 날부터 2년 이내에 구공장을 양도하여야 합니다. 공장이전시 토지의 양도소득에 대하여 세액감면 등을 적용받기 위하여는 양도일이 속하는 연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출하여야 합니다. 국가에 양도하는 토지 등에 대한 양도소득세 등의 감면 거주자가 아래와 같이 국가 또는 지방자치단체 등에 토지 등을 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 25를 감면합니다. 가. 거주자가 국가 ·지방자치단체에 산림법 제81조의 규정에 의하여 국가가 교환하거나 매수하는 산림지와 임도용지로 편입되는 부지를 양도하므로써 발생하는 소득 나. 양도일 현재 제주도에 본적이 있거나 원적이 있는 자 또는 제주도에 5년 이상 거주한 자가 5년 이상 보유한 토지 등을 제주도개발특별법에 의한 사업시행자에게 양도하므로써 발생하는 소득 위의 감면대상 '나 '에 해당되는 경우에는 토지 등의 매입자가 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 반드시 감면신청을 하여야 하며, '가 '에 해당되는 경우에는 양도자가 감면신청을 하여야 합니다. 국민주택건설용지 등에 대한 양도소득세 등의 감면 내국인이 일정한 토지를 국민주택규모 이하의 주택건설용지로 주택건설등록업자 ·사원용임대주택건설업자 또는 기숙사건설업자에게 양도하는 경우에는 양도소득세 등의 100분의 25를 감면합니다. 국민주택건설용지의 양도에 따른 세액감면은 주택건설등록업자 등이 반드시 감면신청을 하여야 하며 당해토지를 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한 내에 세액감면신청서를 양도자의 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다. 주택건설촉진법에 의한 재건축조합에게 양도하는 경우에는 감면되지 않습니다. ※ 양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세의 20%에 상당하는 농어촌특별세가 과세됩니다.

 

 

 

30세이상 주택구입 2억원까지 면제

어떤 경우에 증여로 간주하나 증여세는 다른 사람으로부터 재산을 무상으로 얻었을 때 내는 세금. 증여는 가족이나 친지 사이에 은밀하게 이뤄지는 경우가 많기 때문에 세무 당국이 이를 알아내 세금을 물리기가 쉽지 않다. 따라서 국세청은 일정한 수입이 없는 미성년자나 전업주부 등이 재산을 취득하는 경우 자금의 출처를 입증하도록 하고 있다. 직업이나 성별, 연령, 소득 등을 종합적으로 살피고 재산을 스스로의 힘으로 형성했다고 인정하기 어려운 경우에는 증여로 추정하는 것. '빚'의 경우에도 마찬가지다. 직업이나 연령,소득 등을 살펴 채무를 자력으로 갚았다고 인정하기 어렵다면 채무자가 다른 사람으로부터 상환 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 증여로 보지 않는 경우 물론 재산 취득자금이나 채무상환자금에 대해 증빙 자료와 충분한 근거를 제시하면 증여로 보지 않는다. 이외에도 국세청이 직업과 연령 등을 고려해 정한 일정액보다 재산 취득자금이 적으면 자금출처 조사를 하지 않는다(표참조). 30세 이상 세대주인 경우에는 주택을 구입했을 때 2억원까지, 40세 이상은 4억원까지 자금출처 조사가 면제된다. 30세 미만인 경우에는 주택구입이나 채무상환 등을 모두 포함해 8000만원까지만 출처 조사를 면제해주고 있다. 그러나 금액이 적다고 하더라도 명백하게 증여로 확인될 경우에는 증여세를 내야한다. 그렇다면 증여로 간주됐을 때 세금은 얼마나 내야할까. 국세청은 재산 취득자금이나 채무상환금액중에서 자금 출처가 입증되지 않은 금액을 증여로 추정하고 세금을 물린다. 다만 재산 취득자금의 20%에 해당하는 금액과 2억원 중에서 작은쪽을 취득재산 가액에서 뺀 나머지 금액의 출처를 입증해야 세금을 내지 않는다. 예를 들어 30억원짜리 건물을 취득했다고 치자. 30억원의 20%인 6억원과 2억원중에서 작은쪽인 2억원을 30억에서 뺀 28억원 이상에 대한 자금 출처를 입증하면 세금을 내지 않는다. 만약 27억원에 해당하는 부분만 자금 출처를 입증했다면 3억원에 대한 증여세를 내야한다. 어떻게 재산 형성 과정을 입증하나 재산취득자금을 입증하는 방법은 세가지. 1.신고했거나 세금을 내라는 통지를 받은 소득금액 2.신고를 했거나 세금을 내라는 통지를 받은 상속 또는 증여재산의 가액. 3.재산을 처분한 댓가로 받은 금액이거나 빌려준 돈을 받은 금액 등을 통해 입증하면 된다. 최근에는 국세청의 통합전산망 구축으로 개인별 과세정보가 축적돼 거의 모든 금융거래와 부동산 거래 등이 국세청에 포착된다. 따라서 예전처럼 '운좋게'세금을 내지 않고 넘어가는 경우는 흔하지 않다. 증여를 받은 경우에는 스스로 신고하면 세액 공제의 혜택이 있지만 세금을 내지 않고 나중에 적발될 경우에는 무거운 가산세를 물어야하기 때문에 현명한 판단이 요구된다.

아파트의 양도소득세

아파트의 경우는 땅값과 건물로 구분하기가 불분명하기 때문에 국세청에서 아파트시세를 파악하여 기준시가를 산정, 이를 기준으로 한다. 아파트를 팔 때 내야 하는 양도소득세의 기본산출방식은 (서울은 대부분 지정지역이므로 지정지역의 기준시가가 양도소득세의 기준이 됨) 양도 당시의 기준시가에서 취득 당시의 기준시가, 그리고 장기보유특별공제액과 필요경비, 일괄 공제액 250만원을 뺀 양도소득금액에다 일정 세율을 곱하면 된다. 필요경비 공제는 취득당시 국세청장 평가고시가액의 3/100로 계산해 공제하며, 일괄 공제되는 250만원은 미등기양도자산을 제외한 모든 자산에 대해 적용되고 양도소득자별로 연 1회에 한하여 공제한다. 지정지역의 아파트 양도소득세를 계산할 때는 반드시 아파트 기준시가를 확인해 보아야하는데, 지역별·단지별·층수별·평형별로 국세청이 정한 기준시가가 있다. 이 자료는 관할 세무서나 지방국세청의 민원상담실에서 열람할 수 있다.

 

출처 : 전국 공인중개사 & 수험생 협의회

글쓴이 : 삐삐걸-이현주 원글보기

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