[스크랩] 200억대 자산가 가수 방미의 투자비법

한시대를 풍미했던 톱가수의 '끼'는 더 이상 보이지 않았다. 대신 그녀에게선 '부자의 DNA'가 번뜩였다. '날 보러와요'를 노래하던 가수 방미(45). 그녀가 10년 만에 200억원대 자산을 가진 부동산 투자 전문가이자 부자되기 멘토로 컴백했다. 눈발이 흩날리던 2007년의 마지막 날. 이태원 커피전문점에서 방미를 만났다. 빅 사이즈 커피를 들고 활짝 웃으며 반긴다. 어깨 길이 단발에 전성기 때 외모 그대로였다. 잘 웃는 얼굴, 속사포 같은 빠른 말투, 물어보는 족족 툭툭 털어놓는 솔직함까지 사업가 특유의 자신감이 묻어났다.

'돈 자랑은 하는 게 아니라고 했는데 왜 갑자기 200억원대 자산가라고 소문이 났느냐'고 까칠한 질문부터 던졌다.

"미국 뉴욕에 머물다 2006년 6월 잠시 귀국해 한 월간지와 인터뷰를 했어요. 뉴욕 생활을 취재하겠다던 그 기자가 제가 머물고 있던 유엔빌리지 빌라에 감탄하다가 '이거 혹시 본인 거예요? 다른 건 뭐 있어요?' 하더니 기사 타이틀을 '200억원대 부동산 부자'로 둔갑시켜버리더라고요. '감' 좋은 그 기자 덕분에 한국에 올 때마다 10여 개 방송 요청이 몰려들고 부동산 투자서까지 내게 된 거죠."

암튼 부자라고 내세워 본 적 없고 부자라고 자랑해 본 적도 없다는 거다. 사람들이 200억원대 방미에 열광하는 것은 부자를 죄악시하던 시대 분위기가 어느새 부자를 부러워하고 우러러보는 시대로 바뀐 때문이 아닐까.

"사람들이 돈을 쌓아 놓고 사는 줄 아는데 빚이 30억원은 되거든요. 이자만 한 달에 1800만원 이상 내야 하고 뉴욕과 토론토, 서울을 오가다보면 제 생활비로도 1000만원은 들죠. 부동산이 200억원대라면서 구질구질하게 버스 타고 종이컵 모은다고 뭐라고들 하는데 이자부담 때문에 생활이 편하지만은 않아요. 아직도 더 큰 꿈을 위해서 절약해야 한다고 생각해요."

방미 씨는 2월 뉴욕으로 출국할 예정이다. 4년간은 한국에 돌아오지 않을 예정이라고 했다.

뉴욕 맨해튼에서 이모부가 27년 넘게 꾸려 온 액세서리 가게를 최근 인수했다. 인수가격은 50만달러. 월매출은 9만달러 정도로 예상한다. 임대매장을 재임대하는 이른바 '알까기 세'를 통해 월 1만8500달러 정도인 임대료 가운데 8000달러만 본인이 부담한다. 영어에 능통한 세 조카에게 실질적으로 가게 운영을 맡길 예정. 월 2만~3만달러가량은 남을 것이라는 게 수십 번 계산기를 두드려보고 얻은 결론이다.

4년 정도 사업을 해서 뉴욕 맨해튼에 상가 빌딩과 집을 하나 장만하는 게 목표다.

"2001년부터 계속 빌딩 공부를 했는데 렉싱턴 에버뉴 쪽 빌딩은 150만달러하던 게 지금 500만달러, 뉴욕곰탕빌딩은 280만달러하던 게 지금은 600만달러를 호가합니다. 요즘 급매물이 좀 나와요. 눈여겨보고 있던 콘도만 해도 80만달러를 호가하던 게 65만달러까지 떨어졌는데 50만달러까지 떨어지면 살 거예요."

요즘은 캐나다 토론토에 필이 꽂혀 있다.

홍콩계 개발회사가 다운타운 전체를 뒤집어 엎고 있는 중이란다.

"외국에 나가면 여행사 사장, 유학원 사장 그리고 부동산 중개업자 3인방을 제일 먼저 만납니다. 유학생 수요가 많기 때문에 25만달러 내외 콘도를 사면 연 6% 수익은 거뜬할 거라고 생각해요."

시세보다 저렴하게 사는 것 그리고 항상 수익률을 먼저 계산해 보는 것. 방미 씨의 오래된 투자 습관이다.

그녀는 서울에 부동산을 딱 3개만 남겨놨다. 논현동에 4층짜리 상가(대지 200평), 이태원에 99㎡(30평형) 오피스텔, 320㎡(97평형) 한남동 유엔빌리지 내 빌라가 '구조조정'에서 살아 남았다. 아파트는 없다.

"강남 아파트는 너무 올랐어요. 금리가 8% 이상으로 오를 것이고 세금도 엄청나죠. 부동산은 기본적으로 매입가보다 200%는 올라야 제반비용을 빼고 수익이 나는데 강남 아파트가 과연 그럴 수 있을까요?"

그녀가 9억원에 팔았다는 압구정 한양아파트는 지금 22억원이다. 리모델링 후 이 아파트가 40억원이 됐다고 치자. 수익률이 연 6~7% 되려면 월세가 2500만~2800만원은 돼야 한다.

"누가 월세 2800만원을 내겠어요? 아주 싼 집이 아니면 승산이 없어요." 방미 씨의 결론이다.

방미 씨는 수익형 부동산을 선호한다.

"대출이자며 각종 세금을 빼고 100% 수익은 나와야 한다"는 것이 그녀의 지론. 한남동 빌라는 16억원에서 30억원으로 크게 올랐다. 외국인에게 세를 주면 2년치 월세가 한꺼번에 나온다. 임대수익률이 11% 이상이다. 강남에 있는 상가건물에서 매월 4000만원가량 월세가 나온다.

최근 그녀가 눈여겨보는 곳은 용산, 을지로~종로~명동, 삼청동~가회동 등 강북 도심권이다. 이명박 대통령 당선인의 가회동 사무실 주변이 제법 움직였다. 용산은 본격적으로 공부한 지 3년이다.

방미 씨는 "용산국제업무지구 쪽은 10년 후에 테헤란로를 능가할 것"이라며 "불과 10년 전에 테헤란로 땅이 3.3㎡당 2000만~3000만원 했는데 지금은 2억5000만~3억원 한다. 특히 대로변 뒤쪽 오피스텔 수요가 많을 것"이라고 내다봤다. 한강로 쪽은 오를 대로 올라 수익을 내기 어려운 반면 이태원 쪽은 오히려 승산이 있다는 게 그녀의 판단.

단국대 용지 쪽과 한남동, 이태원 1ㆍ2동 쪽을 주목해 보라고 했다.

한남동 유엔빌리지가 3.3㎡당 900만~1000만원 하다가 느닷없이 3000만~4000만원 된 것처럼 현재 1100만원 언저리인 평창동 성북동 등도 도심권 개발이 가속화되면 외국인 수요가 늘 것이라는 게 그녀의 예상.

"저는 이제 4년간은 한국에 없으니 솔직하게 말하는 거예요." 방미 씨는 몸을 젖히며 쾌활하게 말했다.

 

 

"27년간 이사 30번…" 방미의 '200억' 벌기

 

'날 보러와요' 가수 방미씨 '부동산 투자'로 200억 벌기까지 방미 '아파트 재테크' 따라하기
80년대 '날 보러와요'란 노래로 인기를 누렸던 가수 방미(45)씨가 다시 화제를 모으고 있다. 이번엔 노래 때문이 아니다. 부동산 투자를 통해 200억원의 자산을 모은 성공담 때문이다. 방씨는 최근 초보자들을 위한 부동산 투자서까지 출간했다. 직접 몸으로 부딪치면서 터득한 부동산 투자 비법을 전수받으려는 네티즌들이 그의 블로그를 찾는다.

가수 방미씨는 인터뷰 내내 명쾌하고 쾌활했다. 방씨는“젊은 사람들이 인터넷으로 연예뉴스나 보는데 노후에 고생하지 않으려면 경제뉴스를 탐독하고 발품을 팔아야 한다”고 충고했다. /이태경 객원기자ecaro@chosun.com

서울 이태원의 한 커피전문점에서 방씨를 만났다. 추운 날씨인데도 한남동 유엔빌리지에서부터 30분 걸어왔다고 했다. "자동차가 없거든요. 집구경, 땅구경 하려면 부지런히 걸어야죠."

◆"고생은 감수해야"

방씨는 부동산 업계에선 고수(高手)급으로 통한다. 정통 이론가는 아니지만 27년간 발에 땀이 나도록 돌아다니면서 시행착오를 겪으며 나름 내공을 쌓아 왔다.

지난 78년 가수로 데뷔하자마자 아파트로 재테크에 나섰고, 고수익을 좇아 끊임없이 옮겨 다녔다. 27년간 이사만 서른 번. 신반포, 방배동, 여의도 등지에 있는 아파트를 6개월~1년 주기로 갈아타면서 사고 팔기를 거듭했다. 항상 크게 성공한 것은 아니지만, 이 와중에 1억원에 매입한 아파트가 2년 만에 5억원대로 치솟기도 해서 쏠쏠한 수익도 챙겼다. "아파트로 재테크하려면 평생 한집에서 살겠다는 생각은 버려야 해요."


지난 93년 한국 생활을 정리하고 떠난 미국 뉴욕에서도 그는 한국에서의 경험을 살려 과감히 부동산 투자에 도전했다. 97년 뉴욕 맨해튼의 한 콘도를 분양받은 뒤 1년 후에 처분했고, 이때도 갑절이 넘는 수익을 남겼다. 마침 한국에서 IMF 외환위기가 터졌고, 한국의 환율 흐름과 금리 추이를 지켜보다가 집 판 돈을 한국으로 몽땅 송금해 환차익까지 손에 쥐었다.

그러나 주식은 거의 손대지 않았다고 한다. "주식은 악재가 터지면 한순간에 휴지 조각이 되잖아요. 하지만 부동산은 집값이 폭락해도 최소한 집이라는 실체는 남으니까, 그냥 본인이 들어가서 살기라도 하면 되죠."

◆"환금성 없는 부동산은 버려야"

그러나 부동산 중에서도 땅 투자만큼은 말리고 싶다고 했다. "땅은 한 번 사면 최소 10년 이상 긴 시간을 기다려야 하고, 팔고 싶을 때 팔 수도 없으니까요." 그는 "부동산은 살 때보다 팔 때가 더 중요하다"면서 "투자 가치로 따지면 지방의 땅 수천평보다 언제든지 현금으로 만들 수 있는 서울 강남의 작은 오피스텔이 훨씬 높다"고 말했다.

방씨는 다른 부동산 전문가들의 충고와는 다른 분석도 내놓았다.


예컨대 실수요자가 아니라면 수도권 외곽 지역 아파트는 신중해야 한다는 게 방씨의 주장이다. "미분양 아파트가 현재 11만 가구 넘게 쏟아지고 있지만 값이 싸다고 무심코 잡았다가는 큰코다치기 쉽습니다. 외곽 지역은 앞으로 공급이 꾸준히 늘어날 것이기 때문에 나중에 털고 나오기가 쉽지 않습니다. " 도심 역세권처럼 경기 변동에 큰 영향을 받지 않고 꾸준한 매매가 이뤄지는 곳에 투자하는 것이 성공 확률이 높다는 것이다.

"이웃나라 일본을 봐도 알 수 있듯, 인구 구조가 바뀌면서 외곽 쪽은 집값의 변동성이 클 수 있습니다. 앞으로는 해외에 내집 드나들 듯 하는 젊은이들이 늘어날 텐데, 이들이 굳이 국내 외곽의 값비싼 아파트를 찾지도 않을 테고요."

방씨는 "초보자일수록 도심에 있는 핵심 부동산을 잡는 게 안전할 수 있다"고 강조했다

◆"서울 강북권 눈여겨보세요"

어디가 유망한 지역인지 족집게처럼 콕 찍어 달라고 하자, "투자 목적이든 실수요 목적이든 서울 강북 지역을 눈여겨보라"고 했다. 5~10년 후를 내다본다면 국제업무단지, 뉴타운 개발 등으로 호재가 많은 용산을 투자1순위로 꼽았다. 강남 테헤란로를 뺨치는 부촌 중 하나로 급부상할 것이라고 예상했다.

"단국대 부지 쪽과 한남동, 이태원 1~2동을 주목해 보세요. 아직 가격이 뛰지 않은 숨어 있는 부동산들이 많아요."

이미 값이 많이 뛰지 않았느냐고 묻자, 방씨는 "직접 가봤어요?"라고 되물었다. "가보지도 않고 비싸다고 하는 사람들이 많은데, 열심히 뒤지면 아직 오르지 않은 저가의 물건을 찾을 수 있어요. 설마 그런 것까지 저보고 몽땅 찾아달라는 건 아니죠?"

그는 "강남은 이제 개발이 거의 완료돼 포화 상태"라며 "강남에 비해 강북은 상대적으로 낙후되어 있어서 재개발 가능성이 높다"라고 말했다. "오세훈 서울시장도 남은 임기 안에 이름을 남기려면, 아무래도 강남보다는 강북 개발에 주력하지 않겠어요?"

그는 이밖에 왕십리, 동대문 등 청계천 라인과 한강로 쪽의 리모델링 라인 등도 관심있게 지켜볼 만하다고 했다.

◆"집값 안정세 보일 것"

그러나 방씨는 당분간 부동산 투자는 관망하는 게 좋겠다고 덧붙였다. 현재 주택대출 이자 압박이 커졌고, 세금 부담도 만만치 않기 때문이다. "향후 집값 상승폭이 커지긴 힘들 겁니다. 실수요자는 새 정부 정책을 지켜보면서 투자를 결정해도 괜찮을 것 같아요."

방씨는 부동산 분산투자 차원에서 미국 부동산 투자에 관심을 갖고 있다고 했다. 한미 자유무역협정(FTA)과 무(無)비자 시대에 대비하겠다는 것이다. 다음달 미국으로 출국해 4년 정도 머물다가 돌아올 예정이라는 그는 "늘어나는 유학생, 장기 체류자 등의 수요를 겨냥해서 미국에서 콘도를 한 채 사는 게 목표"라고 했다.

출처 : 그 아픔의 뜨락

글쓴이 : 내바다 원글보기

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